Familie Berger verwaltet ein kleines Mehrfamilienhaus selbst. Die Gasrechnung wird abgelegt, die Zählerstände liegen vor, die Excel Tabelle für die Heizkosten ist vorbereitet. Neu ist nur ein Rechenschritt, der nicht zwischen den einzelnen Wohnungen passiert, sondern vorher: Ein Teil der Kohlendioxidkosten darf nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Dieses Praxisbeispiel zeigt die Reihenfolge mit bewusst einfachen, fiktiven Rechnungswerten. Es geht nicht darum, die gesamte Heizkostenabrechnung zu ersetzen. Es zeigt, wie ein Vermieter den eigenen Anteil an den Kohlendioxidkosten bei einer zentralen Gasheizung ermittelt und anschließend aus den umlagefähigen Kosten entfernt. Den rechtlichen Hintergrund zur CO₂ Kostenaufteilung seit 2023 hat unser Autorenteam gesondert eingeordnet.
Familie Berger rechnet ein Haus mit vier Wohnungen ab
Der Abrechnungszeitraum umfasst im Fall der Bergers zwölf Monate. Im Haus befinden sich vier vermietete Wohnungen mit zusammen 320 Quadratmetern Wohnfläche. Alle Wohnungen werden durch eine zentrale Gasheizung versorgt.
Für die Kostenaufteilung ist diese gesamte Wohnfläche der Ausgangspunkt. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO₂KostAufG, knüpft bei Wohngebäuden an die Kohlendioxidemissionen je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr an. Es kommt daher zunächst nicht darauf an, wie viel Gas eine einzelne Wohnung verbraucht hat.
Familie Berger sollte die Flächenangabe prüfen, bevor sie rechnet. Sie muss die Wohnfläche des abgerechneten Wohngebäudes zutreffend abbilden. Leerstand ändert an der Einordnung des Gebäudes in die Stufe grundsätzlich nichts, kann aber bei der anschließenden Kostenverteilung und bei besonderen Vertragskonstellationen Fragen aufwerfen.
Was dieser Fall voraussetzt
Das Beispiel setzt voraus, dass die gesetzliche Aufteilung uneingeschränkt anwendbar ist und keine Sonderregel greift. Das CO₂KostAufG kennt insbesondere Ausnahmen oder abweichende Folgen, wenn der Vermieter wegen öffentlich rechtlicher Vorgaben keine energetische Verbesserung vornehmen darf. Ob dies etwa bei einem denkmalgeschützten Gebäude zutrifft, hängt vom Einzelfall ab.
Ebenso unterstellt der Fall, dass die Brennstoffkosten im Rahmen eines wirksamen Mietvertrags als Heizkosten umgelegt werden dürfen. Welche Positionen die Betriebskostenverordnung erlaubt, erläutert der Beitrag Welche Kosten die Betriebskostenverordnung erlaubt.
Die Gasrechnung enthält Kosten und Kohlendioxidemissionen
Aus der Gasrechnung übernimmt Familie Berger zwei Angaben. Die Brennstoffkosten betragen 4.800 Euro. Außerdem weist die Rechnung Kohlendioxidemissionen von 10.240 Kilogramm aus.
Diese Emissionsangabe ist nicht zu schätzen und auch nicht aus einem selbst gewählten Emissionsfaktor herzuleiten, wenn die Rechnung sie enthält. Paragraf 3 CO₂KostAufG verpflichtet den Brennstofflieferanten bei der Belieferung eines Wohngebäudes, die für die Aufteilung erforderlichen Angaben in der Rechnung auszuweisen. Dazu gehören insbesondere die Kohlendioxidemissionen der gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffmenge und die Kostenbestandteile für Kohlendioxidemissionen.
Rechnungswerte getrennt festhalten
Für eine nachvollziehbare Abrechnung trägt Familie Berger die Werte getrennt in ihre Unterlagen ein:
- Brennstoffkosten laut Rechnung: 4.800 Euro.
- Ausgewiesene Kohlendioxidemissionen: 10.240 Kilogramm.
- Wohnfläche des Gebäudes: 320 Quadratmeter.
- Kohlendioxidkosten laut Rechnung oder Abrechnungsunterlage: 600 Euro.
Die 600 Euro sind im Beispiel ein Bestandteil der Brennstoffkosten, nicht ein zusätzlicher Betrag neben den 4.800 Euro. Das ist entscheidend: Der Vermieteranteil wird aus dem bereits enthaltenen Kohlendioxidkostenanteil herausgerechnet. Er darf nicht nochmals zu den Heizkosten addiert werden.
Fehlt eine Angabe oder betrifft eine Rechnung mehrere Gebäude, sollte Familie Berger die Unterlagen des Lieferanten und die Zuordnung besonders sorgfältig prüfen. Bei einer zentralen Anlage für mehrere Häuser kann die Zuordnung der Emissionen und Kosten zunächst auf Gebäudeebene erforderlich sein. Eine frei gewählte Vereinfachung kann die Abrechnung angreifbar machen.
Der Emissionswert je Quadratmeter bestimmt die Stufe
Nun ermittelt Familie Berger den jährlichen Emissionswert je Quadratmeter Wohnfläche. Die Rechnung lautet: 10.240 Kilogramm Kohlendioxid geteilt durch 320 Quadratmeter Wohnfläche. Das Ergebnis beträgt 32 Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche im Abrechnungszeitraum.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Kohlendioxidemissionen laut Rechnung | 10.240 Kilogramm |
| Wohnfläche des Gebäudes | 320 Quadratmeter |
| Emissionen je Quadratmeter und Jahr | 32 Kilogramm |
Die Einheit ist wichtig. Es geht weder um Kilogramm je Wohnung noch um Kilogramm je verbrauchter Kilowattstunde. Der Wert beschreibt die Emissionen des gesamten Wohngebäudes im Verhältnis zu seiner Wohnfläche.
Warum der Zeitpunkt der Flächenrechnung zählt
Die Stufe wird vor der Verteilung auf die Mieter ermittelt. Familie Berger darf deshalb nicht zuerst die Emissionen einer Wohnung mit deren Fläche vergleichen und daraus unterschiedliche Vermieteranteile je Wohnung bilden. Bei einem Wohngebäude gilt die für das Gebäude ermittelte Stufe für die Kostenaufteilung.
Die Berechnung sollte zusammen mit der Rechnung dokumentiert werden. Für Mieter muss aus der Abrechnung erkennbar sein, wie der auf sie entfallende Anteil der Kohlendioxidkosten zustande kommt. Eine saubere Belegmappe erleichtert Rückfragen, dazu passt der Beitrag Belegmappe für Abrechnung und Steuerbescheinigung.
Bei 32 Kilogramm trägt der Vermieter 30 Prozent der Kohlendioxidkosten
Der Wert von 32 Kilogramm fällt nach Paragraf 6 CO₂KostAufG in die Stufe von 32 bis unter 37 Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. In dieser Stufe trägt der Vermieter 30 Prozent der Kohlendioxidkosten. Die Mieter tragen zusammen 70 Prozent.
Die Grenze ist präzise zu lesen. Ein Ergebnis von genau 32 Kilogramm gehört in diese Stufe. Ein niedrigerer Wert kann in eine andere Stufe fallen. Familie Berger rundet daher nicht vorschnell, wenn der ungerundete Rechenwert nahe an einer gesetzlichen Stufengrenze liegt.
Der Anteil betrifft nur die Kohlendioxidkosten
Die 30 Prozent beziehen sich nicht auf die vollständigen Gas oder Heizkosten. Sie beziehen sich ausschließlich auf den in der Rechnung ausgewiesenen Betrag der Kohlendioxidkosten. Wartung, Schornsteinfeger, Betriebsstrom, Messdienstleistungen und andere zulässige Heizkostenpositionen werden durch diese Quote nicht automatisch gekürzt.
Das schützt vor einem typischen Rechenfehler: Familie Berger darf nicht 30 Prozent von 4.800 Euro als eigenen Anteil abziehen. Maßgeblich sind allein die 600 Euro Kohlendioxidkosten. Erst danach wird der verbleibende Brennstoffbetrag in die Heizkostenrechnung übernommen.
Die Kohlendioxidkosten werden aus dem Brennstoffbetrag herausgerechnet
Im Beispiel betragen die Kohlendioxidkosten 600 Euro. Davon trägt Familie Berger als Vermieterin 30 Prozent. Die Rechnung lautet: 600 Euro mal 30 Prozent ergibt 180 Euro Vermieteranteil.
Der Anteil der Mieter beträgt entsprechend 420 Euro. Rechnerisch sind das 600 Euro abzüglich 180 Euro. Dieser Mieteranteil bleibt in den Heizkosten enthalten und wird nicht als gesonderte Kostenart zusätzlich erhoben.
| Kohlendioxidkosten im Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Kohlendioxidkosten insgesamt | 600 Euro |
| Vermieteranteil, 30 Prozent | 180 Euro |
| Auf Mieter entfallender Anteil | 420 Euro |
In der Abrechnung sollte Familie Berger den Gesamtbetrag der Kohlendioxidkosten, die angewandte Stufe, den Verteilungsmaßstab und den abgezogenen Vermieteranteil verständlich ausweisen. Der Mieter muss erkennen können, dass ihm nur der gesetzlich verbleibende Anteil belastet wird.
Die Belege bleiben auf Verlangen zugänglich. Das gilt auch für die Gasrechnung mit den Angaben, auf denen die Berechnung beruht. Eine bloße Endsumme ohne Rechenweg macht die Prüfung unnötig schwierig.
Die umlagefähigen Brennstoffkosten vermindern sich um 180 Euro
Jetzt zieht Familie Berger den eigenen Anteil von den Brennstoffkosten ab. Von 4.800 Euro gehen 180 Euro nicht in die umlagefähigen Heizkosten ein. Es verbleiben 4.620 Euro.
Der Rechenweg lautet: 4.800 Euro Brennstoffkosten abzüglich 180 Euro Vermieteranteil an den Kohlendioxidkosten ergibt 4.620 Euro umlagefähige Brennstoffkosten. Die 420 Euro Mieteranteil an den Kohlendioxidkosten sind darin bereits enthalten.
Keine doppelte Kürzung vornehmen
Familie Berger sollte weder die vollen 600 Euro noch die 420 Euro Mieteranteil aus den Brennstoffkosten abziehen. Beides würde die Mieter unzutreffend entlasten. Umgekehrt wäre es ebenso falsch, die vollen 4.800 Euro zu verteilen und die 180 Euro lediglich als Notiz zu erwähnen.
Die 4.620 Euro sind nur die korrigierten Brennstoffkosten. Zu den gesamten umlagefähigen Heizkosten können, soweit angefallen und rechtlich umlagefähig, weitere Positionen gehören. Dazu zählen beispielsweise Kosten des Betriebs der Heizungsanlage oder der Verbrauchserfassung. Diese Positionen werden im Fall nicht beziffert und bleiben deshalb außerhalb der Beispielrechnung.
Die Verteilung auf Wohnungen folgt erst nach der CO₂ Korrektur
Erst nach der Kohlendioxidkorrektur verteilt Familie Berger die Heizkosten auf die vier Wohnungen. Für die Heizkostenabrechnung gilt die Heizkostenverordnung. Nach Paragraf 7 Absatz 1 Heizkostenverordnung sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu einem Anteil von mindestens 30 und höchstens 50 Prozent nach der Wohn oder Nutzfläche zu verteilen. Der verbleibende Anteil wird nach dem erfassten Verbrauch verteilt.
Die korrigierten 4.620 Euro fließen daher zunächst in die Gesamtheit der umlagefähigen Heizkosten ein. Danach werden Grundkosten und Verbrauchskosten nach dem festgelegten und rechtlich zulässigen Maßstab berechnet. Erst in diesem Schritt erhält jede Wohnung ihren individuellen Anteil.
Die Reihenfolge als Prüfliste
- Rechnungswerte für Brennstoffkosten, Kohlendioxidemissionen und Kohlendioxidkosten sichern.
- Emissionen durch die Wohnfläche des Gebäudes teilen.
- Die Stufe nach Paragraf 6 CO₂KostAufG bestimmen.
- Den Vermieteranteil nur von den Kohlendioxidkosten berechnen.
- Diesen Betrag von den Brennstoffkosten abziehen.
- Erst anschließend die korrigierten Heizkosten nach der Heizkostenverordnung auf die Wohnungen verteilen.
Damit bündelt der Fall die entscheidende Erkenntnis: Der CO₂ Vermieteranteil ist vor der wohnungsbezogenen Heizkostenverteilung abzuziehen. Umlagewerk erstellt Betriebskostenabrechnung, Heizkostenverteilung und CO₂ Aufteilung aus wenigen Eingaben als fristgerecht versendbares Dokument. Wenn Sie eine Vorführung oder frühen Zugang wünschen, nutzen Sie das Kontaktformular. Es empfiehlt sich, die Eingaben und den Rechenweg vor dem Versand der Abrechnung noch einmal gegen die Rechnungsbelege zu prüfen.
