Als Martin die Brennstoffrechnung für sein Mehrfamilienhaus ablegt, sieht sie zunächst aus wie in den Jahren zuvor. Menge, Preis und Lieferzeitraum stehen darauf. Seit dem Abrechnungsjahr 2023 reicht es für seine Heizkostenabrechnung jedoch nicht mehr aus, die Brennstoffkosten nach dem üblichen Verteilerschlüssel auf die Wohnungen zu verteilen. Er muss zusätzlich prüfen, welcher Anteil der Kohlendioxidkosten bei ihm verbleibt.
Diese Änderung betrifft private Kleinvermieter unmittelbar, auch wenn sie ihre Abrechnung mit einer eigenen Tabelle erstellen. Entscheidend ist nicht ein geschätzter Verbrauch, sondern ein nachvollziehbarer Rechenweg aus den Angaben der Brennstoffrechnung, der Wohnfläche und den gesetzlichen Stufen. Der Autor des Beitrags ordnet ein, welche Daten dafür benötigt werden und an welcher Stelle sie in die Abrechnung gehören.
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
Das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten, kurz Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz oder CO₂KostAufG, ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Es regelt, wie Kosten des nationalen Emissionshandels bei der Versorgung von Gebäuden mit Wärme oder Warmwasser zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen sind.
Gemeint sind die Kohlendioxidkosten, die im Preis bestimmter Brennstoffe enthalten sind. Das Gesetz ergänzt die bekannte Heizkostenabrechnung um eine Kostenaufteilung, es ersetzt weder die Heizkostenverordnung noch die vertraglich vereinbarte Betriebskostenumlage.
Für Martin bedeutet das: Er betrachtet zunächst weiterhin die gesamten Kosten der Wärmeversorgung. Anschließend trennt er den darin enthaltenen Kohlendioxidkostenanteil rechnerisch auf. Nur der Anteil, der nach dem Gesetz auf die Mieter entfällt, kann als Heizkosten weitergegeben werden.
Für welche Abrechnungen die Regel wichtig ist
Die Regelung ist für Abrechnungszeiträume relevant, die ab dem Inkrafttreten beginnen. Bei einem kalenderjährlichen Abrechnungszeitraum betrifft sie damit erstmals die Heizkostenabrechnung für 2023. Beginnt ein abweichender Abrechnungszeitraum erst später, ist der jeweilige Beginn des Zeitraums maßgeblich.
Bei vermieteten Wohnungen darf Martin die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung nicht aus dem Blick verlieren. Wie Abrechnungszeiträume und Fristen geplant werden, erläutert der Beitrag Betriebskostenabrechnung: Fristen im Kalender planen.
Bei Wohngebäuden bestimmt ein Stufenmodell den Vermieteranteil
Für Wohngebäude legt Paragraf 6 CO₂KostAufG ein Stufenmodell fest. Maßgeblich ist der jährliche Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche. Je höher dieser Wert ist, desto größer ist grundsätzlich der Anteil der Kohlendioxidkosten, den der Vermieter selbst trägt.
Das Gesetz enthält zehn Stufen. Bei einem Ausstoß von weniger als 12 Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche trägt der Mieter die Kohlendioxidkosten vollständig. Ab 12 Kilogramm beginnt ein Vermieteranteil von 10 Prozent. Mit jeder weiteren Stufe steigt dieser Anteil, bis er bei mindestens 52 Kilogramm 95 Prozent beträgt.
| Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter Wohnfläche | Anteil des Vermieters |
|---|---|
| weniger als 12 Kilogramm | 0 Prozent |
| 12 bis weniger als 17 Kilogramm | 10 Prozent |
| 17 bis weniger als 22 Kilogramm | 20 Prozent |
| 22 bis weniger als 27 Kilogramm | 30 Prozent |
| 27 bis weniger als 32 Kilogramm | 40 Prozent |
| 32 bis weniger als 37 Kilogramm | 50 Prozent |
| 37 bis weniger als 42 Kilogramm | 60 Prozent |
| 42 bis weniger als 47 Kilogramm | 70 Prozent |
| 47 bis weniger als 52 Kilogramm | 80 Prozent |
| mindestens 52 Kilogramm | 95 Prozent |
Der Ausstoß wird auf das gesamte Wohngebäude bezogen, nicht auf den Verbrauch eines einzelnen Mieters. Die Wohnfläche ist deshalb eine zentrale Rechengröße. Martin sollte die für die Abrechnung verwendete Gesamtwohnfläche dokumentieren und bei Veränderungen, etwa durch einen Ausbau, die Flächenangaben prüfen.
Die Stufe ist kein Verbrauchsschlüssel
Das CO₂ Stufenmodell bestimmt nur die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mietern. Die übrigen Heizkosten werden weiterhin nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verteilt, soweit diese anwendbar ist. Die verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung und die CO₂ Kostenaufteilung sind daher zwei getrennte Rechenschritte.
Die Brennstoffrechnung liefert die Daten für die Zuordnung
Damit Martin die Stufe korrekt ermittelt, braucht er belastbare Ausgangsdaten. Paragraf 3 CO₂KostAufG verpflichtet Brennstofflieferanten und Wärmelieferanten, bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen. Diese Angaben gehören zur Brennstoffrechnung oder zu einer gesonderten Information.
Für die Abrechnung sollte Martin insbesondere folgende Angaben prüfen und sichern:
- die Art und die Menge des gelieferten oder abgerechneten Brennstoffs,
- die Brennstoffkosten,
- die durch den Brennstoff verursachten Kohlendioxidemissionen,
- die dafür angefallenen Kohlendioxidkosten,
- den Abrechnungszeitraum oder Lieferzeitraum.
Bei einer zentralen Heizung ist es wichtig, die Angaben zeitlich richtig dem Abrechnungszeitraum zuzuordnen. Eine Rechnung mit einem Lieferdatum vor oder nach dem Abrechnungszeitraum kann dennoch Kosten des maßgeblichen Zeitraums betreffen. Welche Kosten nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umgelegt werden dürfen, ist von der besonderen Frage des Vermieteranteils zu unterscheiden. Dazu passt der Beitrag Welche Kosten die Betriebskostenverordnung erlaubt.
Fehlende Angaben nicht durch Schätzung ersetzen
Fehlen Emissions- oder Kohlendioxidkostenangaben, sollte Martin zunächst beim Lieferanten oder Wärmelieferanten nachfragen. Eine freie Schätzung erschwert den Nachweis gegenüber Mietern. Er sollte die angeforderte Auskunft zusammen mit Rechnung und Schriftwechsel ablegen.
Bei Fernwärme oder einer gewerblichen Wärmelieferung können die Unterlagen anders aufgebaut sein als bei einer Heizöllieferung. Entscheidend bleibt, ob die gesetzlich verlangten Angaben zum abgerechneten Zeitraum und zu den Kohlendioxidkosten nachvollziehbar vorliegen.
Der Anteil des Vermieters ist kein Teil der umlagefähigen Heizkosten
Paragraf 6 Absatz 2 CO₂KostAufG ist für die Heizkostenabrechnung eindeutig: Den Anteil der Kohlendioxidkosten, der nach dem Stufenmodell auf den Vermieter entfällt, darf dieser nicht auf Mieter umlegen. Dieser Betrag bleibt bei Martin, auch wenn die übrigen Brennstoffkosten umlagefähig sind und der Mietvertrag eine Heizkostenvorauszahlung vorsieht.
Praktisch ermittelt er zunächst die gesamten Kohlendioxidkosten aus der Brennstoffrechnung. Er wendet darauf den Vermieteranteil seiner Stufe an. Das Ergebnis zieht er von den Kosten ab, die er auf die Mieter verteilen darf. Der verbleibende Mieteranteil fließt in die Heizkostenabrechnung ein.
Es wäre nicht richtig, den Vermieteranteil erst nach der Verteilung auf einzelne Wohnungen als weitere Belastung bei den Mietern stehen zu lassen. Ebenso wenig darf er in einer allgemeinen Position „sonstige Heizkosten“ verschwinden. Die Abrechnung muss erkennen lassen, wie der Abzug zustande kommt.
Ausnahmen betreffen Gebäude mit eingeschränkten Verbesserungsmöglichkeiten
Paragraf 9 CO₂KostAufG berücksichtigt, dass Vermieter die energetische Qualität eines Gebäudes nicht immer frei verbessern können. Die Vorschrift enthält Minderungstatbestände für den Vermieteranteil, wenn öffentlich rechtliche Vorgaben bestimmte energetische Verbesserungen verhindern oder wesentlich einschränken. Denkmalschutz kann dabei eine Rolle spielen.
Das ist keine pauschale Ausnahme für jedes ältere Haus und auch keine automatische Befreiung, nur weil ein Gebäude unter Denkmalschutz steht. Martin muss den konkreten Hinderungsgrund, die einschlägige öffentlich rechtliche Vorgabe und deren Auswirkung auf mögliche Maßnahmen prüfen und belegen.
Einzelfall und Nachweis entscheiden
Ob ein Minderungstatbestand greift, hängt vom Gebäude, den rechtlichen Vorgaben und den tatsächlich betroffenen Verbesserungsmöglichkeiten ab. Anforderungen können je nach Bundesland und zuständiger Denkmalbehörde unterschiedlich ausgestaltet sein. Bei Unsicherheit sollte Martin fachlichen oder rechtlichen Rat einholen, bevor er einen reduzierten Vermieteranteil abrechnet.
Auch bei einem anwendbaren Minderungstatbestand bleibt eine dokumentierte Berechnung erforderlich. In der Abrechnung sollte er deutlich machen, welche Stufe ohne die Minderung maßgeblich wäre, welche gesetzliche Korrektur er anwendet und welchen Betrag er deshalb selbst trägt.
Die Heizkostenabrechnung braucht einen getrennten Rechenschritt
Für seine Excel-Tabelle richtet Martin eine eigene Berechnung für die CO₂ Kostenaufteilung ein. Das verhindert, dass er den Vermieteranteil versehentlich mit den umlagefähigen Brennstoffkosten verteilt. Der Ablauf lässt sich für jedes Abrechnungsjahr gleich prüfen.
- Er ordnet die Brennstoffrechnung und die darin ausgewiesenen Kohlendioxidkosten dem Abrechnungszeitraum zu.
- Er ermittelt die Kohlendioxidemissionen je Quadratmeter Wohnfläche des Wohngebäudes.
- Er bestimmt anhand von Paragraf 6 CO₂KostAufG die passende Stufe und den Vermieteranteil.
- Er prüft, ob ein nachweisbarer Minderungstatbestand nach Paragraf 9 CO₂KostAufG eingreift.
- Er zieht den auf ihn entfallenden Betrag von den umlagefähigen Heizkosten ab und dokumentiert den Rechenweg.
Erst danach folgt die Verteilung des umlagefähigen Restbetrags nach den für das Haus geltenden Heizkostenregeln. Eine vollständige Reihenfolge von der Datensammlung bis zum Versand zeigt auch der Beitrag In sieben Schritten zur versandfertigen Abrechnung.
Bei gemischt genutzten Gebäuden, mehreren Wärmeerzeugern oder ungewöhnlichen Abrechnungszeiträumen kann die Zuordnung anspruchsvoller sein. Dann sollte Martin die Kosten- und Emissionsdaten so aufteilen, dass der Bezug zum Wohngebäude und zum jeweiligen Zeitraum prüfbar bleibt. Eine pauschale Übertragung eines Einzelwerts ohne Bezug zur Rechnung ist keine belastbare Grundlage.
Unterlagen aus den ersten Abrechnungsjahren bleiben Vergleichsmaterial
Die ersten Abrechnungsjahre seit 2023 sind für Martin mehr als erledigte Vorgänge. Sie zeigen, welche Angaben sein Lieferant tatsächlich liefert, wie sich die Emissionen je Quadratmeter entwickeln und an welcher Stelle seine Tabelle fehleranfällig ist. Ein Vorjahreswert ersetzt keine aktuelle Berechnung, er hilft aber bei der Plausibilitätskontrolle.
Zu jeder Abrechnung legt er deshalb die Brennstoffrechnung, ergänzende Emissionsangaben, die verwendete Gesamtwohnfläche, die Stufenzuordnung und die Berechnung des Vermieteranteils zusammen ab. Bei einer Rückfrage kann er damit den Weg vom Beleg bis zur abgerechneten Position erklären.
Besonders sinnvoll ist eine kurze Notiz zu Besonderheiten: etwa zu einer verspätet nachgereichten Lieferanteninformation, einem Brennstoffwechsel oder einem geprüften Minderungstatbestand. So muss Martin im nächsten Jahr nicht rekonstruieren, warum ein Wert verwendet wurde oder warum die Stufe von der vorherigen Abrechnung abweicht.
CO₂ Kostenaufteilung verlässlich in die Abrechnung übernehmen
Die zentrale Änderung seit 2023 lautet: Kohlendioxidkosten werden bei Wohngebäuden nicht mehr vollständig wie sonstige Brennstoffkosten behandelt. Die Brennstoffrechnung liefert die Daten, der Emissionswert je Quadratmeter bestimmt die Stufe, und der gesetzliche Vermieteranteil ist vor der Verteilung von den umlagefähigen Heizkosten abzuziehen.
Wer diesen Ablauf früh im Abrechnungsprozess fest einplant, kann fehlende Lieferantenangaben rechtzeitig anfordern und den Rechenweg sauber belegen. Umlagewerk erstellt aus wenigen Eingaben eine fristgerecht versendbare Betriebskostenabrechnung mit Heizkostenverteilung, CO₂ Aufteilung und Handwerkerbescheinigung. Wenn Sie die Abläufe vorab sehen oder frühen Zugang erhalten möchten, nutzen Sie das Kontaktformular auf der Kontaktseite.
